StoneTemplate

Poza czysto kosztowych i technicznych kwestii jest jeszcze jedna bardzo ważna różnica pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej w formie cywilno-prawnej a podpisaniem jej przed notariuszem. Niedotrzymanie warunków zwykłej umowy przedwstępnej ma możliwość skutkować tylko stratą przez Ciebie zadatku lub zaliczki lub innymi konsekwencjami przewidzianymi przez tekst umowy. Inaczej posiada się sprawa z oświadczeniami pragnie złożonymi w akcie notarialnym. Każda ze stron ma możliwość żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ty, jako kupujący możesz więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w wypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny). Sprzedający ma możliwość z kolei żądać z Twojej strony finalizacji transakcji, gdybyś zechciał wycofać się z umowy (wręcz za cenę utraty zaliczki/zadatku). Jeśli nie będziesz chciał wywiązać się ze swego obowiązku to sprzedający ma możliwość dochodzić prywatnych praw na podstawie paragrafu 777 kodeksu cywilnego, który mówi o poddaniu się egzekucji przez kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość. Sąd sprawdza jedynie czy żądanie jest kompatybilne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia. Z tym dokumentem sprzedający może udać się do komornika misją ściągnięcia od Ciebie spersonalizowanej należności. Wybór formy umowy przedwstępnej powinien być uzależniony od tego, jak bardzo chcesz zmniejszyć ryzyko niedojścia transakcji do skutku. Przykładowo. jeżeli już jako kupujący chcesz posiadać pewność, że nie stracisz atrakcyjnej nieruchomości jedynie dlatego, że ktoś zaproponuje sprzedającemu wyższą cenę to powinieneś wyselekcjonować akt notarialny jako formę umowy przedwstępnej. Na dzisiejszym rynku nieruchomości w Polsce jest to ważny argument dla strony kupującej. Interesujące lokale mieszkalne czy działki są łatwym misją dla szerokiej rzeszy inwestorów, którzy w większości wypadków z łatwością przebijają ceny zapisane w umowach przedwstępnych co efektywnie zachęca sprzedających do odstępowania od pierwotnych ustaleń. Osoby, które pragną zapłacić za nieruchomość pieniędzmi pochodzącymi z kredytu hipotecznego powinny natomiast wziąć pod uwagę sytuację w której nie otrzymują danego kredytu. O ile podpisały umowę w formie aktu notarialnego muszą ostatecznie zakupić daną nieruchomość i za nią zapłacić. Przy umowie pożyczki wzór podatnikiem jest dłużnik kredytu, który jest zobowiązany obliczyć i wpłacić należny podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Pożyczkobiorca jest zobowiązany także złożyć w urzędzie skarbowym deklarację PCC-3. Podstawowa stawka podatku od umowy pożyczki wynosi 2 proc. od kwoty pożyczki. Natomiast stawka ta ma możliwość zostać zwiększona do 20 proc., jeśli przed organem podatkowym/organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego podatnik powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, a należny podatek od tej czynności nie został zapłacony – np. podatnik, broniąc zasadności zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek zapłaconych z tytułu otrzymanej pożyczki, powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, wobec niezapłacenia należnego PCC od tej czynności. Otrzymanie pożyczki wcale nie musi w każdej sytuacji oznaczać dla pożyczkobiorcy konieczności poniesienia dodatkowego kosztu w postaci PCC, gdyż istnieje wiele zwolnień od niego. Opodatkowaniu PCC podlegają czynności cywilnoprawne, jeśli ich przedmiotem są: rzeczy znajdujące się na terytorium RP lub prawa inwestycyjne wykonywane w Polsce lub rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa inwestycyjne wykonywane za granicą, w wypadku gdy kontrahent posiada miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium RP. W konsekwencji opodatkowaniu PCC nie będą podlegać umowy pożyczki ustalone poprzez pożyczkobiorców mających siedzibę na terytorium Polski, w wypadku gdy umowie pożyczki wzór nie została zawarta na terytorium Polski i umowie pożyczki wzór wykonywana jest za granicą, tj. pożyczane środki gotówkowe znajdują się za granicą w momencie zawierania umowy pożyczki. Taki pogląd został utrwalony w doktrynie, przykładowo. WSA w Gliwicach w wyroku z 11 grudnia 2007 r. (sygn. akt I SA/Gl 646/07) orzekł, że o powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje moment dokonania czynności cywilnoprawnej.